Durante uma mudança em locação, a questão das lâmpadas gera regularmente tensões entre inquilino e proprietário. Deve-se deixá-las, levá-las ou substituí-las por novas? A resposta depende menos de um uso ou de uma cortesia do que de um texto preciso: o decreto nº 87-712, que lista os reparos locativos a cargo do inquilino.
Este artigo compara o que diz a lei, o que praticam os locadores e o que realmente acontece durante a vistoria de saída.
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Lâmpadas em locação: o que prevê o decreto nº 87-712
O decreto nº 87-712 de 26 de agosto de 1987 classifica as lâmpadas entre os itens de equipamento do imóvel. Sua substituição é considerada reparos locativos, assim como interruptores, fusíveis ou vedantes de torneiras.
Concretamente, isso significa que o inquilino deve manter as lâmpadas em estado de funcionamento durante toda a duração do contrato. Se uma lâmpada queimar, é responsabilidade do inquilino substituí-la, não do proprietário.
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A questão que se coloca inicialmente diz respeito à situação inversa: o que acontece se o inquilino retirar as lâmpadas que ele mesmo comprou? A resposta depende da vistoria de entrada. Se lâmpadas funcionais foram mencionadas, o imóvel deve ser devolvido em um estado comparável. É necessário então perguntar-se se deve deixar as lâmpadas na locação de acordo com o que consta neste documento de referência.
Vistoria de entrada e saída: tabela comparativa das situações
O tratamento das lâmpadas na saída depende diretamente do que foi constatado na entrada. Aqui estão os casos mais frequentes e suas consequências jurídicas.
| Situação na vistoria de entrada | Obrigação do inquilino que sai | Risco sobre o depósito de garantia |
|---|---|---|
| Lâmpadas presentes e funcionais, mencionadas | Deixar lâmpadas funcionais no lugar | Possível retenção se lâmpadas ausentes ou queimadas |
| Lâmpadas ausentes ou não mencionadas | Sem obrigação de deixar lâmpadas | Sem risco |
| Iluminação fornecida pelo locador (com lâmpadas) | Devolver a luminária completa com lâmpada funcional | Possível retenção por luminária incompleta |
| Lâmpadas adicionadas pelo inquilino em soquetes nus | Pode retirá-las, exceto se a vistoria de entrada mencionava lâmpadas | Sem risco se a vistoria for coerente |
A tabela destaca um ponto frequentemente negligenciado: a vistoria de entrada é a única referência oposta. Sem menção explícita das lâmpadas neste documento, o locador não pode reclamar nada na saída.
Lâmpadas LED e custo de substituição: os limites da retenção sobre o depósito de garantia
Desde o desaparecimento das lâmpadas incandescentes, os imóveis são equipados com lâmpadas LED ou de baixo consumo. Sua durabilidade é significativamente maior, mas seu preço unitário continua mais elevado do que o das antigas lâmpadas clássicas.
Várias decisões de jurisdições de proximidade e tribunais de apelação (notadamente o tribunal de apelação de Douai em fevereiro de 2021 e o tribunal de apelação de Paris em junho de 2022) estabeleceram um quadro claro:
- A ausência de lâmpadas não pode justificar uma retenção desproporcional sobre o depósito de garantia. Apenas o preço do mercado local para fornecimento e instalação pode ser cobrado.
- Um locador não pode aplicar uma taxa arbitrária de substituição. Ele deve justificar o custo real de cada lâmpada substituída.
- As lâmpadas LED já instaladas e mencionadas na vistoria de entrada devem ser devolvidas em estado de funcionamento, apesar de seu custo mais elevado.
Na prática, a retenção por lâmpadas ausentes raramente ultrapassa alguns euros por ponto de luz. A jurisprudência penaliza os locadores que inflacionam essa linha na conta de devolução.
Práticas dos grandes locadores e administradores de bens
Os locadores institucionais como CDC Habitat ou Foncia atualizaram seus guias para inquilinos nos últimos anos. Suas recomendações convergem: deixar as lâmpadas no lugar ao sair simplifica a vistoria e evita qualquer contestação.
Alguns desses guias agora especificam que o inquilino deve devolver lâmpadas funcionais em cada ponto de luz que as tinha na entrada. Essa precisão visa cobrir o caso das lâmpadas LED, cuja substituição pelo locador seria cobrada ao inquilino que sai.
Iluminações, soquetes e lâmpadas: as confusões a evitar durante a vistoria
A distinção entre luminária, soquete e lâmpada é a fonte da maioria dos litígios sobre este assunto. A luminária (lustre, aplique, pendente) é um equipamento do imóvel se foi instalada pelo proprietário. O soquete faz parte da instalação elétrica fixa. A lâmpada, por outro lado, é um consumível.
O inquilino que instalou suas próprias luminárias deve retirá-las e devolver os equipamentos originais. Se ele substituiu um soquete ou um lustre sem a autorização do locador, deverá restabelecer a situação inicial.
Por outro lado, se o imóvel foi entregue com simples soquetes sem lâmpadas (e a vistoria de entrada o confirma), o inquilino não tem nenhuma obrigação de fornecer lâmpadas na saída. Essa situação é comum em imóveis antigos ou em locações mobiliadas parcialmente equipadas.
Três verificações antes de devolver as chaves ajudam a evitar a maioria dos litígios:
- Revisar a vistoria de entrada para cada cômodo e comparar o número de lâmpadas mencionadas com a situação atual.
- Substituir as lâmpadas queimadas por modelos de potência e soquete equivalentes.
- Fotografar cada ponto de luz aceso no dia da vistoria de saída para ter uma prova em caso de contestação.
A vistoria de saída continua sendo o momento decisivo. Um inquilino que devolve um imóvel com todas as lâmpadas funcionais e fotos como apoio não deixa espaço para uma retenção abusiva. Somente o que consta na vistoria de entrada pode ser exigido na saída, e toda retenção deve corresponder ao custo real de substituição, não a uma taxa fixa.