Durante un trasloco in affitto, la questione delle lampadine genera regolarmente tensioni tra inquilino e proprietario. Bisogna lasciarle, portarle via, sostituirle con delle nuove? La risposta dipende meno da un uso o da una cortesia che da un testo preciso: il decreto n°87-712, che elenca le riparazioni locative a carico dell’inquilino.
Questo articolo confronta ciò che dice la legge, ciò che praticano i locatori e ciò che accade realmente durante il verbale di uscita.
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Lampadine in affitto: cosa prevede il decreto n°87-712
Il decreto n°87-712 del 26 agosto 1987 classifica le lampadine tra i piccoli elementi di equipaggiamento dell’alloggio. La loro sostituzione rientra nelle riparazioni locative, allo stesso modo degli interruttori, dei fusibili o delle guarnizioni dei rubinetti.
Concretamente, ciò significa che l’inquilino deve mantenere le lampadine in stato di funzionamento per tutta la durata del contratto. Se una lampadina si fulmina, è compito dell’inquilino sostituirla, non del proprietario.
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La questione che si pone all’inizio riguarda la situazione opposta: cosa succede se l’inquilino rimuove le lampadine che ha acquistato lui stesso? La risposta dipende dal verbale di ingresso. Se nel verbale erano menzionate lampadine funzionanti, l’alloggio deve essere restituito in uno stato comparabile. Bisogna quindi chiedersi se bisogna lasciare le lampadine in affitto secondo quanto riportato in questo documento di riferimento.
Verbale di ingresso e di uscita: tabella comparativa delle situazioni
Il trattamento delle lampadine al momento della partenza dipende direttamente da ciò che è stato constatato all’ingresso. Ecco i casi più frequenti e le loro conseguenze giuridiche.
| Situazione al verbale di ingresso | Obbligo dell’inquilino in uscita | Rischio sulla cauzione |
|---|---|---|
| Lampadine presenti e funzionanti, menzionate | Lasciare lampadine funzionanti in loco | Possibile trattenuta se lampadine assenti o fulminate |
| Lampadine assenti o non menzionate | Nessun obbligo di lasciare lampadine | Nessun rischio |
| Apparecchi di illuminazione forniti dal locatore (con lampadine) | Restituire l’apparecchio completo con lampadina funzionante | Possibile trattenuta per apparecchio incompleto |
| Lampadine aggiunte dall’inquilino su portalampade vuote | Può rimuoverle, a meno che il verbale di ingresso non menzionasse lampadine | Nessun rischio se il verbale è coerente |
La tabella evidenzia un punto spesso trascurato: il verbale di ingresso è l’unico riferimento opponibile. Senza menzione esplicita delle lampadine in questo documento, il locatore non può richiedere nulla al momento della partenza.
Lampadine LED e costo di sostituzione: i limiti della trattenuta sulla cauzione
Da quando sono scomparse le lampadine a incandescenza, gli alloggi sono dotati di lampadine LED o a basso consumo. La loro durata è nettamente superiore, ma il loro prezzo unitario rimane più elevato rispetto a quello delle vecchie lampadine classiche.
Numerose decisioni di giurisdizioni locali e di corti d’appello (in particolare la corte d’appello di Douai nel febbraio 2021 e la corte d’appello di Parigi nel giugno 2022) hanno stabilito un quadro chiaro:
- L’assenza di lampadine non può giustificare una trattenuta sproporzionata sulla cauzione. Solo il prezzo di mercato locale per la fornitura e l’installazione può essere addebitato.
- Un locatore non può applicare un forfait arbitrario di sostituzione. Deve giustificare il costo reale di ogni lampadina sostituita.
- Le lampadine LED già installate e menzionate nel verbale di ingresso devono essere restituite in stato di funzionamento, nonostante il loro costo più elevato.
In pratica, la trattenuta per lampadine mancanti supera raramente alcuni euro per punto luce. La giurisprudenza sanziona i locatori che gonfiano questa voce nel conteggio di restituzione.
Pratiche dei grandi locatori e amministratori di beni
I locatori istituzionali come CDC Habitat o Foncia hanno aggiornato le loro guide per gli inquilini negli ultimi anni. Le loro raccomandazioni convergono: lasciare le lampadine in loco al momento della partenza semplifica il verbale e evita contestazioni.
Alcune di queste guide precisano ora che l’inquilino deve restituire lampadine funzionanti su ogni punto luce che ne conteneva all’ingresso. Questa precisazione mira a coprire il caso delle lampadine LED, il cui costo di sostituzione da parte del locatore sarebbe addebitato all’inquilino in uscita.
Apparecchi di illuminazione, portalampade e lampadine: le confusioni da evitare durante il verbale
La distinzione tra apparecchio di illuminazione, portalampada e lampadina è alla base della maggior parte delle controversie su questo argomento. L’apparecchio di illuminazione (plafoniera, applique, sospensione) è un’attrezzatura dell’alloggio se è stata installata dal proprietario. Il portalampada fa parte dell’impianto elettrico fisso. La lampadina, invece, è un consumabile.
L’inquilino che ha installato i propri apparecchi di illuminazione deve rimuoverli e ripristinare le attrezzature originali. Se ha sostituito un portalampada o una plafoniera senza accordo del locatore, dovrà ripristinare la situazione iniziale.
D’altra parte, se l’alloggio è stato consegnato con semplici portalampade senza lampadine (e il verbale di ingresso lo conferma), l’inquilino non ha alcun obbligo di fornire lampadine al momento della partenza. Questa situazione è frequente negli alloggi antichi o nelle locazioni arredate parzialmente.
Tre verifiche prima di restituire le chiavi possono evitare la maggior parte delle controversie:
- Rileggere il verbale di ingresso per ogni stanza e confrontare il numero di lampadine menzionate con la situazione attuale.
- Sostituire le lampadine fulminate con modelli di potenza e attacco equivalenti.
- Fotografare ogni punto luce acceso il giorno del verbale di uscita per avere una prova in caso di contestazione.
Il verbale di uscita rimane il momento decisivo. Un inquilino che restituisce un alloggio con tutte le lampadine funzionanti e foto a supporto non lascia spazio a una trattenuta abusiva. Solo ciò che figura nel verbale di ingresso può essere richiesto al momento della partenza, e ogni trattenuta deve corrispondere al costo reale di sostituzione, non a un forfait.