Bei einem Umzug in eine Mietwohnung sorgt die Frage nach den Glühbirnen regelmäßig für Spannungen zwischen Mieter und Vermieter. Soll man sie lassen, mitnehmen oder durch neue ersetzen? Die Antwort hängt weniger von einer Nutzung oder Höflichkeit ab als von einem präzisen Text: dem Dekret Nr. 87-712, das die Instandhaltungsarbeiten auflistet, die vom Mieter zu tragen sind.
Dieser Artikel vergleicht, was das Recht sagt, was die Vermieter praktizieren und was tatsächlich beim Auszug bei der Wohnungsübergabe passiert.
Ebenfalls empfehlenswert : Wie wählt man die Leistung eines Autos aus?
Glühbirnen in der Miete: Was das Dekret Nr. 87-712 vorsieht
Das Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987 klassifiziert Glühbirnen als geringfügige Ausstattungsgegenstände der Wohnung. Ihr Austausch fällt unter die Instandhaltungsarbeiten, ebenso wie Schalter, Sicherungen oder Dichtungen von Wasserhähnen.
Konkret bedeutet das, dass der Mieter die Glühbirnen während der gesamten Mietdauer funktionsfähig halten muss. Wenn eine Glühbirne durchbrennt, ist der Mieter dafür verantwortlich, sie zu ersetzen, nicht der Vermieter.
Auch interessant : Investieren in SCPI: Die Immobilienperlen, die Sie nicht verpassen sollten
Die anfängliche Frage betrifft die umgekehrte Situation: Was passiert, wenn der Mieter die Glühbirnen entfernt, die er selbst gekauft hat? Die Antwort hängt vom Übergabeprotokoll ab. Wenn darin funktionierende Glühbirnen erwähnt sind, muss die Wohnung in einem vergleichbaren Zustand zurückgegeben werden. Man muss sich dann fragen, ob man die Glühbirnen in der Miete lassen sollte, je nach dem, was in diesem Referenzdokument steht.
Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug: Vergleichstabelle der Situationen
Die Behandlung der Glühbirnen beim Auszug hängt direkt davon ab, was beim Einzug festgestellt wurde. Hier sind die häufigsten Fälle und ihre rechtlichen Konsequenzen.
| Situation im Übergabeprotokoll beim Einzug | Verpflichtung des ausziehenden Mieters | Risiko für die Kaution |
|---|---|---|
| Glühbirnen vorhanden und funktionsfähig, erwähnt | Funktionsfähige Glühbirnen an Ort und Stelle lassen | Möglicher Abzug, wenn Glühbirnen fehlen oder durchgebrannt sind |
| Glühbirnen fehlen oder nicht erwähnt | Keine Verpflichtung, Glühbirnen zu lassen | Kein Risiko |
| Leuchten vom Vermieter bereitgestellt (mit Glühbirnen) | Die komplette Leuchte mit funktionsfähiger Glühbirne zurückgeben | Möglicher Abzug für unvollständige Leuchte |
| Vom Mieter hinzugefügte Glühbirnen an nackten Fassungen | Darf sie entfernen, es sei denn, das Übergabeprotokoll beim Einzug erwähnte Glühbirnen | Kein Risiko, wenn das Übergabeprotokoll konsistent ist |
Die Tabelle hebt einen oft übersehenen Punkt hervor: das Übergabeprotokoll beim Einzug ist die einzige verbindliche Referenz. Ohne ausdrückliche Erwähnung der Glühbirnen in diesem Dokument kann der Vermieter beim Auszug nichts verlangen.
LED-Glühbirnen und Austauschkosten: die Grenzen des Abzugs von der Kaution
Seit dem Verschwinden der Glühbirnen mit Glühfaden sind die Wohnungen mit LED- oder Energiesparlampen ausgestattet. Ihre Lebensdauer ist deutlich höher, aber der Stückpreis bleibt höher als der der alten klassischen Glühbirnen.
Mehrere Entscheidungen von Amtsgerichten und Berufungsgerichten (insbesondere das Berufungsgericht von Douai im Februar 2021 und das Berufungsgericht von Paris im Juni 2022) haben einen klaren Rahmen gesetzt:
- Das Fehlen von Glühbirnen kann keinen unverhältnismäßigen Abzug von der Kaution rechtfertigen. Nur der lokale Marktpreis für die Lieferung und Montage kann in Rechnung gestellt werden.
- Ein Vermieter kann keine willkürliche Pauschale für den Austausch anwenden. Er muss die tatsächlichen Kosten jeder ausgetauschten Glühbirne nachweisen.
- Bereits vorhandene und im Übergabeprotokoll beim Einzug erwähnte LED-Glühbirnen müssen in funktionsfähigem Zustand zurückgegeben werden, trotz ihrer höheren Kosten.
In der Praxis übersteigt der Abzug für fehlende Glühbirnen selten einige Euro pro Lichtpunkt. Die Rechtsprechung bestraft Vermieter, die diese Position in der Rückerstattungsabrechnung aufblähen.
Praktiken großer Vermieter und Immobilienverwalter
Institutionelle Vermieter wie CDC Habitat oder Foncia haben in den letzten Jahren ihre Mieterleitfäden aktualisiert. Ihre Empfehlungen laufen zusammen: Die Glühbirnen beim Auszug an Ort und Stelle zu lassen, vereinfacht das Übergabeprotokoll und vermeidet jegliche Streitigkeiten.
Einige dieser Leitfäden präzisieren mittlerweile, dass der Mieter funktionsfähige Glühbirnen an jedem Lichtpunkt zurückgeben muss, der beim Einzug vorhanden war. Diese Präzisierung zielt darauf ab, den Fall der LED-Glühbirnen abzudecken, deren Austausch durch den Vermieter dem ausziehenden Mieter in Rechnung gestellt werden könnte.
Leuchten, Fassungen und Glühbirnen: Verwirrungen, die beim Übergabeprotokoll zu vermeiden sind
Die Unterscheidung zwischen Leuchte, Fassung und Glühbirne ist die Ursache der meisten Streitigkeiten zu diesem Thema. Die Leuchte (Deckenleuchte, Wandlampe, Pendelleuchte) ist ein Ausstattungsgegenstand der Wohnung, wenn sie vom Vermieter installiert wurde. Die Fassung gehört zur festen Elektroinstallation. Die Glühbirne hingegen ist ein Verbrauchsmaterial.
Der Mieter, der eigene Leuchten installiert hat, muss diese entfernen und die Originalausstattung zurückgeben. Wenn er eine Fassung oder eine Deckenleuchte ohne Zustimmung des Vermieters ersetzt hat, muss er die ursprüngliche Situation wiederherstellen.
Wenn die Wohnung jedoch mit einfachen Fassungen ohne Glühbirnen geliefert wurde (und das Übergabeprotokoll dies bestätigt), hat der Mieter beim Auszug keine Verpflichtung, Glühbirnen bereitzustellen. Diese Situation ist häufig in alten Wohnungen oder teilweise möblierten Mietwohnungen.
Drei Überprüfungen vor der Schlüsselübergabe helfen, die meisten Streitigkeiten zu vermeiden:
- Das Übergabeprotokoll beim Einzug für jeden Raum erneut lesen und die Anzahl der erwähnten Glühbirnen mit der aktuellen Situation vergleichen.
- Defekte Glühbirnen durch Modelle mit gleichwertiger Leistung und Fassung ersetzen.
- Jeden Lichtpunkt am Tag des Übergabeprotokolls fotografieren, um einen Nachweis im Falle einer Streitigkeit zu haben.
Das Übergabeprotokoll beim Auszug bleibt der entscheidende Moment. Ein Mieter, der eine Wohnung mit allen funktionsfähigen Glühbirnen und unterstützenden Fotos zurückgibt, bietet keinen Anlass für einen übermäßigen Abzug. Nur das, was im Übergabeprotokoll beim Einzug vermerkt ist, kann beim Auszug verlangt werden, und jeder Abzug muss den tatsächlichen Austauschkosten entsprechen, nicht einer Pauschale.