Bij een verhuizing in huur genereert de kwestie van de lampen regelmatig spanningen tussen huurder en verhuurder. Moet je ze laten zitten, meenemen, of vervangen door nieuwe? Het antwoord hangt minder af van gebruik of beleefdheid dan van een nauwkeurige tekst: het decreet nr. 87-712, dat de huurherstellingen op kosten van de huurder opsomt.
Dit artikel vergelijkt wat de wet zegt, wat verhuurders doen, en wat er werkelijk gebeurt tijdens de eindinspectie.
Ook interessant : Alles wat je moet weten over de typische duur van een muziekconcert
Lampen in huur: wat voorziet het decreet nr. 87-712
Het decreet nr. 87-712 van 26 augustus 1987 classificeert lampen als kleine uitrustingselementen van de woning. Hun vervanging valt onder huurherstellingen, net als schakelaars, zekeringen of kraanrubbers.
Concreet betekent dit dat de huurder de lampen in werkende staat moet houden gedurende de gehele huurperiode. Als een lamp kapot gaat, is het aan de huurder om deze te vervangen, niet aan de verhuurder.
Aanrader : Het huurcontract 3 6 9: wat moet je onthouden van dit contract?
De vraag die zich aanvankelijk stelt, betreft de omgekeerde situatie: wat gebeurt er als de huurder de lampen verwijdert die hij zelf heeft gekocht? Het antwoord hangt af van de staat van de woning bij binnenkomst. Als er functionele lampen werden vermeld, moet de woning in een vergelijkbare staat worden teruggegeven. Dan moet je je afvragen moet je de lampen in huur laten zitten volgens wat in dit referentiedocument staat.
Ingangs- en uitgangsinspectie: vergelijkende tabel van situaties
De behandeling van lampen bij vertrek hangt rechtstreeks af van wat bij binnenkomst is vastgesteld. Hier zijn de meest voorkomende situaties en hun juridische gevolgen.
| Situatie bij de ingang van de woning | Verplichting van de vertrekkende huurder | Risico op de borg |
|---|---|---|
| Functionele lampen aanwezig en vermeld | Functionele lampen laten zitten | Mogelijke inhouding als lampen ontbreken of kapot zijn |
| Lampen ontbreken of niet vermeld | Geen verplichting om lampen achter te laten | Geen risico |
| Verlichting geleverd door de verhuurder (met lampen) | De volledige verlichting met functionele lamp teruggeven | Mogelijke inhouding voor onvolledige verlichting |
| Lampen toegevoegd door de huurder op blote fittingen | Mag ze verwijderen, tenzij de staat van de woning bij binnenkomst lampen vermeldde | Geen risico als de staat van de woning coherent is |
De tabel benadrukt een vaak verwaarloosd punt: de staat van de woning bij binnenkomst is de enige tegenbewijsbare referentie. Zonder expliciete vermelding van de lampen in dit document kan de verhuurder niets eisen bij vertrek.
LED-lampen en vervangingskosten: de grenzen van de inhouding op de borg
Sinds de afschaffing van gloeilampen zijn woningen uitgerust met LED of energiezuinige lampen. Hun levensduur is aanzienlijk langer, maar hun eenheidsprijs blijft hoger dan die van de oude klassieke lampen.
Verschillende beslissingen van lokale rechtbanken en hoven van beroep (onder andere het hof van beroep van Douai in februari 2021 en het hof van beroep van Parijs in juni 2022) hebben een duidelijk kader gesteld:
- Het ontbreken van lampen kan geen onevenredige inhouding op de borg rechtvaardigen. Alleen de lokale marktprijs voor levering en installatie kan in rekening worden gebracht.
- Een verhuurder kan geen willekeurige forfaitaire vervangingskosten toepassen. Hij moet de werkelijke kosten van elke vervangen lamp rechtvaardigen.
- De LED-lampen die al aanwezig zijn en vermeld zijn in de staat van de woning bij binnenkomst, moeten in werkende staat worden teruggegeven, ondanks hun hogere kosten.
In de praktijk overschrijdt de inhouding voor ontbrekende lampen zelden enkele euro’s per lichtpunt. De rechtspraak bestraft verhuurders die deze post op de restitutielijst opblazen.
Praktijken van grote verhuurders en vastgoedbeheerders
Institutionele verhuurders zoals CDC Habitat of Foncia hebben hun huurdersgidsen de afgelopen jaren bijgewerkt. Hun aanbevelingen komen overeen: de lampen laten zitten bij vertrek vereenvoudigt de inspectie en voorkomt enige betwisting.
Sommige van deze gidsen geven nu aan dat de huurder functionele lampen moet teruggeven op elk lichtpunt dat bij binnenkomst lampen had. Deze precisering is bedoeld om het geval van LED-lampen te dekken, waarvan de vervanging door de verhuurder aan de vertrekkende huurder zou worden doorbelast.
Verlichting, fittingen en lampen: de verwarringen te vermijden tijdens de inspectie
Het onderscheid tussen verlichting, fitting en lamp is de bron van de meeste geschillen over dit onderwerp. De verlichting (plafondlamp, wandlamp, hanglamp) is een uitrusting van de woning als deze door de verhuurder is geplaatst. De fitting maakt deel uit van de vaste elektrische installatie. De lamp daarentegen is een verbruiksartikel.
De huurder die zijn eigen verlichting heeft geïnstalleerd, moet deze verwijderen en de originele apparatuur terugplaatsen. Als hij een fitting of plafondlamp heeft vervangen zonder toestemming van de verhuurder, moet hij de oorspronkelijke situatie herstellen.
Als de woning echter is geleverd met eenvoudige fittingen zonder lampen (en de staat van de woning bij binnenkomst bevestigt dit), heeft de huurder geen verplichting om lampen bij vertrek te leveren. Deze situatie komt vaak voor in oude woningen of gedeeltelijk gemeubileerde huurwoningen.
Drie controles voordat je de sleutels teruggeeft helpen de meeste geschillen te vermijden:
- Herlees de staat van de woning bij binnenkomst voor elke kamer en vergelijk het aantal vermelde lampen met de huidige situatie.
- Vervang kapotte lampen door modellen met gelijke wattage en fitting.
- Maak foto’s van elk lichtpunt dat aan is op de dag van de eindinspectie om bewijs te hebben in geval van betwisting.
De eindinspectie blijft het beslissende moment. Een huurder die een woning teruggeeft met alle functionele lampen en foto’s ter ondersteuning laat geen ruimte voor een onevenredige inhouding. Alleen wat in de staat van de woning bij binnenkomst staat, kan bij vertrek worden geëist, en elke inhouding moet overeenkomen met de werkelijke vervangingskosten, niet met een forfait.